房地产税立法：你不知道的三大难点

关于房产税和房地产税的讨论持续了很长时间，从2011年至今，每一次房价暴涨都会掀起房产税的大讨论。房地产税和房产税其实是两个概念，群众现在关注点就是房地产税即将立法的问题。

一、征收对象

关于房地产税的征收对象，存在两种受到广泛热议的方案：面对全部住房，或是只面对高端住房和多套住房。

从国际经验看，欧美一些房地产税制度比较完善的国家，大多采取“普遍征收”的做法。好处至少包括三个方面。第一，在纳税人税负较低的同时，政府能获得可观的房地产税收入，即“宽税基，低税率”。第二，当地居民普遍缴纳房地产税同时获得良好的地方公共服务，在体现“受益原则”的同时减少居民对公共服务“搭便车”的现象。第三，房地产税用于地方公共服务，公共服务水平的提高也促进了房地产价值的增加，因此居民普遍缴纳房地产税也有利于形成房地产税、地方公共服务与房地产价值三者之间的良性循环。

当然，“普遍征收”的做法也面临着一些挑战。第一是“普遍征收”涉及的纳税人众多，征收成本比较高;第二是“普遍征收”涉及的人群广泛，如果征管措施不当，缺少必要的纳税的宣传，更容易引起纳税人的抵触;第三是可能出现税额与家庭收入不匹配的现象，使部分中低收入人群的税负过重。

在中国关于房地产税改革的讨论中，很多人提出了“只征高端和多套”的方案。其优势在于：第一，更多地发挥房地产税调节家庭住房财产的功能。第二，纳税人范围小，征收成本较低，公众反对较少。但是，这种方案会导致房地产税筹集财政收入的效果不佳，难以体现房地产税在“受益税”和地方公共服务融资方面的优势。

房地产税改革，有必要在两种方案之间寻求一个平衡点。

二、房产价值如何评估?

要征房地产税，就必须正确地评估房产的价值，作为税额计算的依据。

然而，对于房产的评估，现在并没有统一的标准，房屋的真实成交价和评估价差距很大。

在二、三线城市，这样的情况表现得尤为突出。一般情况下，地税局的房屋估价会比真实成交价低30%-50%。

在许多发达国家，为了解决这一问题，采取的解决措施包括将评估和征收分开、将房产进行分类、将权利下放到下级机构，等等。

三、如何征收?

在这一点上，专家提出了许多建议，有按套数征收、按家庭人口征收、按人均面积征收、按阶梯税率征收……

若按套数征收，高产人群的一套豪宅和中低产阶级几十、一百多平米的房子征收的税费一样，不太合理，但是能起到一些对炒房客的抑制作用。若按人均面积征收，则拥有住宅面积越多，税费越高。

征收房地产税的具体标准还有待中央决定，大家希望看到的，是对于刚需者实行降税或免税，让那些拥有多套住房甚至是在炒房的人来兜底。

房价会下跌吗?

房地产税立法会受到这么多的关注和支持，是中国楼市的过高房价所决定的。很多人希望房地产税的来临可以让已拥有多套住房的人抛售住房，让想拥有多套住房的人望而却步，让楼市冷静下来，以便用更低的价格买到房子。

然而，房地产税对于房价的降低，并不会有一针见血、立竿见影的效果。房价上涨的因素有很多，包括供求关系和更多其他的房地产政策等等，单靠房地产税的实施，是控制不了的。比如日本、韩国等国家就曾采用房地产税来调节房地产市场，效果并不是非常理想。

新供给经济学研究院首任院长、首席经济学家贾康表示，如果说房地产税跟房价没有关联，这个观点并不成立。税负在住房的保有环节从无变有，会影响、引导方方面面有关主体的经济行为及选择，进而影响房价。但是，房地产税必须和土地制度、住房制度、投融资制度一起综合考虑，不能说房地产税这一因素决定了房价。

从经济学的角度来说，影响商品的价格只有两个根本因素：一是供求关系;二是货币供应。开征房地产税，影响的是房地产的供求关系。商品需求多而供应少，则价格必定上涨;需求少而供应多，则价格必定下跌。但是，在房产刚性需求占据市场主导的今天，由于房地产税的征收而可能释放出来的一点存量房产，并不足以起到降低房价的作用。

总的来看，开征房地产税，增加房产持有成本，能在一定程度上抑制住房投资投机需求，促进房地产市场平稳运行，但是距离控制房价，还有很大一段距离。一方面，对于拥有多套房产的投资者来说，确实应该开始考虑税收将要带来的负担。另一方面，对于还未购房的置业者们来说，应该理性决策，把握好合适的买房时机。