农民工成化解三四线库存主力 20省出政策鼓励购房

去库存是今年经济社会发展的五大任务之一。化解三四线城市房地产库存压力，包括农民工在内的新市民将成为“主力军”。

近日，湖南省发布《关于积极化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》，提出去库存10条措施，包括对符合条件的进城购房农民进行财政补助、对高库存市县限制供地等。

《意见》提出，落实农民个人住房贷款首付比例和优惠利率等支持政策；整合农村易地扶贫搬迁等涉及农民建房的项目资金，对符合条件并进城购房的对象进行财政补助。

包括湖南在内，全国已有20余省份先后出台了房地产去库存的政策举措，其中在鼓励农民工进城购房方面，主要举措包括：将农民工纳入住房公积金制度范围、发放购房租房等补贴、允许申请公租房以及推出针对性的贷款产品等。

例如，在湖南，今年2月初，湖南省住房城乡建设厅和中国农业银行(3.170, 0.01, 0.32%)湖南省分行已推出“农民安家贷”专项产品，首付款最低可执行20%，评分较高的优质客户可执行最低0.85倍基准利率。

不过，在去库存政策刺激密集发力的同时，市场表现仍不尽如人意。尤其是在一系列刺激政策的作用下，在一线及少数二线城市的同时，不少二线靠后及三四线城市去库存压力仍然很大。少数城市成交火爆、房价上涨并不符合化解三四线城市库存的政策初衷。

那么这其中的难点在哪里呢？最为关键的还是需求端与供给端的不匹配。

一方面，目前农民工的购买力与进城购房之间仍有较大差距。

清华大学房地产研究所所长刘洪玉曾算过一笔账：当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。如果平均一个农民工家庭有两个人工作，家庭年收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入。

福建安溪的农民林先生以跑货运为生，38岁的他之前想在镇上新开发的小区买套房，当地一套三居室的房子总价在50万左右。“我做这一行，都是靠体力吃饭，干到50岁就基本做不动了。现在平均一个月收入6000左右，如果还完房贷大概一个月也只剩两三千，还要养两个孩子，所以都不能生个病的，压力太大了。所以想想还是放弃购房的打算。”

在提高农民工的购买力方面，今年以来，多省已经通过发放购房补贴、租赁补贴、搬迁补贴、物业补贴等方式，展示出吸引农民工购房的诚意。但要让农民工买得起房子，除了政府的补贴之外，还必须多管齐下，解决好他们的后顾之忧，不断提高农民工的收入水平。

另一方面，三四线城市必须不断增强自身的吸引力。住建部专家委员会成员张鸿铭认为，城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。

易 居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者分析，在户籍改革方面，户籍制度改革和购房相结合的政策还存在错位问题，当前楼市库存较大、投资下滑严重的广大的三四线乃至县级市，落户相对比较容易，如果只是购房落户，那么效果相对比较有限。

也就是说，如果没有好的就业机会，良好的教育医疗等公共资源，即便有一个三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生足够的吸引力。因此加快三四线城市产业的发展和公共资源的分布亦十分关键。